Korzystam

Kredyt hipoteczny – co wiedzieć trzeba i wypada?


Kredyt hipoteczny – dla znacznej części społeczeństwa jedyny sposób na to, aby móc zamieszkać we własnych czterech kątach. Jeśli należysz do grupy, która chce związać się z bankiem taką umową, dowiedz się, „z czym to się je” i jak wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w 2016 roku.

Kredyt hipoteczny to jeden z tych produktów, które z jednej strony cieszą, a z drugiej są utrapieniem. Radość płynie z możliwości posiadania własnego mieszkania. Problemem jest konieczność pamiętania o comiesięcznych ratach i to nawet przez 20-30 lat. Jednak badania nie pozostawiają nam złudzeń. Mimo, że nasze pensje rosną, a przynajmniej tak wynika z wyliczeń Głównego Urzędu Statystycznego, to wciąż osoba, która zarabia przeciętne wynagrodzenie, może kupić mniej niż metr kwadratowy mieszkania. Dane GUS za IV kwartał 2015 roku wskazują, że cena 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniosła 3 925 zł, podczas gdy przeciętne wynagrodzenie miesięczne w gospodarce narodowej (pomniejszone o potrącone od ubezpieczonych składki na ubezpieczenia emerytalne, rentowe oraz chorobowe) w II półroczu 2015 roku osiągnęło poziom 3490,41 zł, a w całym ubiegłym roku – 3408,62 zł. Można zatem rzec, że w mniejszym lub większym stopniu poszukując mieszkania czy domu, i tak przyjdzie nam sięgnąć po ten produkt finansowy. Zanim to się stanie, przyjrzyjmy się mu bliżej, aby wiedzieć, z czym mamy do czynienia i co nas czeka. 

Cena kredytu – z czego się składa? 

Pierwszą rzeczą, która nas interesuje przy zaciąganiu kredytu jest to, ile w sumie nas będzie to zobowiązanie kosztować. Otóż na cenę kredytu składa się sześć składników:

  • oprocentowanie

Oprocentowanie kredytu ma charakter zmienny, co wynika z tego, że zależy od dwóch składowych – marży i stawki WIBOR. Pierwszy czynnik ustala bank – to wartość, którą kredytodawca zarobi na nas. Marża przez cały okres kredytowania pozostaje stała. Z kolei WIBOR jest wskaźnikiem zmiennym. To oprocentowanie po jakim polskie banki pożyczają między sobą pieniądze. Wpływają na niego decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące polityki monetarnej Polski, czyli obniżania lub podwyższania wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Przy kredycie w obcej walucie mamy do czynienia ze stawką EURIBOR lub LIBOR. Stawka WIBOR jest wyrażana w procentach i ustalana codziennie podczas tzw. fixingu.

  • prowizja

Prowizja to opłata, jaką bank pobiera za udzielenie kredytu. Wlicza się ją do wysokości zobowiązania. Na przykład, jeśli potrzebujemy 200 tys. zł, a prowizja wynosi 10 proc., to bank udzieli nam kredytu na 220 tys. zł. Jednak my na rękę otrzymamy 200 tys. zł. Te 10 proc. jest doliczane do kapitału, który musimy oddać.

  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wymagane jest w momencie, gdy nie jesteśmy w stanie wnieść całego obowiązkowego wkładu własnego. Aktualnie jest to stawka 15 proc. Na przykład, gdy mieszkanie, które sobie upatrzyliśmy kosztuje 300 tys. zł i na taką kwotę chcemy wziąć kredyt, to powinniśmy mieć oszczędności rzędu 45 tys. zł, które wpłacimy bankowi. Jeśli posiadamy jedynie 30 tys. zł, czyli 10 proc. wymaganej kwoty, to pozostałe 5 proc. podlega właśnie ubezpieczeniu. To oznacza dodatkowy wydatek. Po kilku np. 5 latach bank obliczy ponownie, czy saldo zadłużenia spadło poniżej wymaganego progu. Jeśli tak, wówczas nie musimy opłacać dalej ubezpieczenia. W przeciwnym razie czeka nas kolejny wydatek.

  • opłata za wcześniejszą spłatę kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu to marzenie wielu kredytobiorców. Czasem uda się nam zgromadzić nadwyżkę finansową (np. dzięki spadkowi, wygranej pieniężnej itp.), która to umożliwi. Zanim jednak zdecydujemy się uregulować płatność przed końcem umowy, musimy zorientować się, czy bank z tego tytułu nie pobierze dodatkowej opłaty, która jest „rekompensatą” za to, że nie zarobi na nas tyle, ile początkowo wynikało z umowy.

  • ubezpieczenie na życie

Ubezpieczenie na życie daje nam bufor bezpieczeństwa na wypadek, gdyby w trakcie tych 20-30 lat spłacania kredytu hipotecznego coś się nam stało. Wówczas to z ubezpieczenia będą regulowane pozostałe raty. Zwykle, gdy zdecydujemy się na ubezpieczenie, bank może nam zaproponować korzystniejsze warunki kredytowania.

  • wycena nieruchomości

Wycena kredytowanej nieruchomości polega na sprawdzeniu wartości mieszkania czy domu, który zamierzamy kupić z pomocą kredytu. Dokonywana jest przez pracownika banku w oparciu o dostępne np. w internecie oferty sprzedaży lub na podstawie tzw. operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszt wyceny jest uzależniony od jej formy oraz banku.

Warunki kredytowania 

Obecnie marża dla minimalnego wkładu waha się w przedziale 1,7 – 2,3 proc., choć możemy się spotkać z przypadkami, w których bank liczy sobie aż 2,8 proc. Gdybyśmy posiadali 20 proc. wartości nieruchomości, którą chcemy kupić na kredyt, wówczas marża kształtuje się między 1,35 a 2 proc. (w najgorszym przypadku możemy zapłacić nawet i 2,6 proc.). Jeśli chodzi o WIBOR, aktualnie przeciętnie utrzymuje się on na poziomie 1,7 proc. Dla porównania w marcu 2006 roku stawka wynosiła 4,08 proc. i wówczas była uznawana na rekordowo niską. Obecnie mamy do czynienia z najniższym w historii poziomem stóp procentowych, co akurat dla spłacających kredyt hipoteczny jest dobrą wiadomością – raty są coraz niższe. Jednak trzeba pamiętać, że RPP może zacząć podwyższać stopy procentowe (szacuje się, że nastąpi to już w tym roku), a co za tym idzie – rata skoczy w górę. Tą zmienność oprocentowania najlepiej widać po „frankowiczach”. Kiedy na początku 2015 roku Szwajcarski Bank Narodowy postanowił uwolnić kurs franka, waluta ostro poszybowała w górę, a wraz z nią raty kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich. Jednak musimy wziąć pod uwagę wspomniany wcześniej wkład własny. Bez odpowiedniej kwoty nie mamy co liczyć na to, że bank udzieli nam kredytu. Banki przestały kredytować 100 proc. nieruchomości w 2014 roku. W tym roku potrzebujemy minimum 15 proc., w 2018 roku wstawka wzrośnie do 20 proc.

Zdolność kredytowa – niezbędnik ubiegania się o kredyt

Nieodłączną częścią starania się o kredyt hipoteczny jest badanie naszej zdolności kredytowej, czyli tego, czy przy obecnie uzyskiwanych dochodach jesteśmy w stanie terminowo spłacać uzyskaną kwotę kredytu przez określony czas. Mówiąc inaczej, bank oszacuje, jaka kwota (maksymalnie) będzie dla nas bezpieczna. Pod uwagę brane są m.in. nasze stałe, comiesięczne wydatki, wiek, a także liczba osób w rodzinie. Na naszą zdolność kredytową niebagatelny wpływ ma to, czy posiadamy otwarte limity w rachunkach, debety, karty kredytowe i czy w związku z tym nie posiadamy jakiś opóźnień w regulowaniu należności. W tych sytuacjach doskonale widać, jak ważne jest bycie rzetelnym płatnikiem.

Kiedy już przebrniemy przez bankowe formalności i staniemy się kredytobiorcą, warto abyśmy spróbowali wdrożyć pewną zasadę, która pomoże zbudować taką poduszkę bezpieczeństwa na „czarną godzinę”. Spróbujmy doliczyć do wysokości raty jeszcze 10 proc. i spłacać taką wyższą kwotę. Po około 10 -12 miesięcy będziemy już o jedną ratę do przodu 😉

Powiązane wpisy

[FM_form id="2"]
Korzystam
Oświetlenie w domu – czy tylko fachowiec będzie umiał wymienić żarówkę?
Korzystam
Borewicz – polski Bond
Korzystam
Niezbędnik biegacza