Korzystam

Operat szacunkowy pod lupą


Pomimo ogromnego wydatku jakim jest zakup własnego mieszkania, można na tej operacji zaoszczędzić sporą ilość pieniędzy. Kluczowe znaczenie ma w tym profesjonalnie sporządzony operat szacunkowy, który jest ważnym argumentem w negocjacjach oraz czynnikiem do uzyskania kredytu hipotecznego o pożądanej wysokości.

Operat szacunkowy to oficjalny dokument będący wyceną wartości danej nieruchomości, sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Zastanawiając się nad kupnem własnych czterech ścian, warto dowiedzieć się więcej o tym ważnym dokumencie, którego treść ma wpływ na naszą zdolność kredytową w banku.

Jak ważny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest podstawowym i jedynym dokumentem mówiącym o wartości nieruchomości, będącej jednocześnie zabezpieczeniem kwoty kredytu, jaki udzielany jest kupującemu przez bank. Ubiegając się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, banki standardowo przygotowują własną wycenę przy pomocy wewnętrznych rzeczoznawców majątkowych. Nie są to jednak prawdziwi rzeczoznawcy, tylko osoby o odpowiednich uprawnieniach współpracujące z daną instytucją, zaś w samą wycenę nie ma się wglądu aż do momentu podpisania umowy o kredyt z bankiem. Istnieje jednak możliwość wynajęcia własnego rzeczoznawcy majątkowego, którzy przygotuje dla nas profesjonalny operat szacunkowy. Koszty spisania takiego dokumentu ponosi się osobiście, jednak w zamian dowiedzieć się można wcześniej co znajduje się na wycenie, można też brać czynny udział w jego tworzeniu.

Należy jednak wiedzieć, że nie każdy rzeczoznawca akceptowany jest przez dany bank. Starając się o kredyt w konkretnej placówce, warto zapytać o listę akceptowanych rzeczoznawców w województwie. Jeżeli jesteśmy zainteresowani skorzystaniem z usług polecanego i sprawdzonego rzeczoznawcy, można zapytać jego samego o banki, które akceptują jego operaty.

Jak wycenia się mieszkanie?

W pierwszej kolejności rzeczoznawca ocenia kilka podstawowych cech mieszkania oraz ich udział w ogólnej wycenie. Tymi cechami są: lokalizacja i sąsiedztwo, usytuowanie lokalu w budynku (piętro), wielkość budynku wielorodzinnego i na koniec powierzchnia lokalu. Całość następnie metodą porównawczą zestawia się z podobnymi transakcjami sprzedaży nieruchomości w okolicy, w ich rzeczywistych cenach po jakich zostały nabyte. Wyszukuje się około dwudziestu takich transakcji, które uznane zostają przez samego rzeczoznawcę za wiarygodne i podobne. Na podstawie całego zestawienia wyciąga się średnią, minimalną oraz maksymalną cenę za m2 powierzchni lokalu.,

Niepokojącymi wskazówkami dla kupującego powinno być znaczne odchylenie od średniej ceny mieszkania, jakie nas interesuje. Wpływ na to może mieć kilka rzeczy, jednak najczęściej jest to zmiana cen transakcyjnych na przestrzeni czasu. Okazać się może, że rzeczoznawca korzystał z nieaktualnych danych, bądź w przeciągu ostatnich kilku miesięcy ceny lokali zmieniły się i nie można już kupić mieszkania po określonej cenie. Trzeba też pamiętać, że wycena operatu szacunkowego nie uwzględnia takich rzeczy jak to, czy lokal przeszedł gruntowny remont oraz czy posiada wyposażenie, dlatego jego cena w zestawieniu może być niższa od tej proponowanej przez sprzedającego.

Jak wykorzystać operat szacunkowy?

Wiedza o rzeczywistej wartości mieszkania, jakie chce się zakupić, może być potrzebna w kilku kwestiach. Pierwszą z nich jest zminimalizowanie wkładu własnego przy zaciąganiu z banku kredytu hipotecznego. W tym przypadku najlepiej jest od razu poinformować rzeczoznawcę o tym, w jakim celu przygotowany będzie operat i pomóc mu nieco w tym zadaniu. Można to zrobić sugerując specjaliście zestawienie transakcji z regionów i osiedli, gdzie ceny mieszkań są nieco wyższe oraz przedstawić mu korzystniejsze proporcje zestawienia cech lokalu. Podbicie wartości mieszkania w granicach rozsądku przełoży się na większy wkład banku w zakup mieszkania, co pozwala zaoszczędzić część budżetu i przeznaczyć go na remont.

W drugą zaś stronę celowe zaniżenie wartości mieszkania może być kluczowe jeszcze podczas negocjacji ceny ze sprzedającym. Należy wtedy powiedzieć rzeczoznawcy, że operat taki nie trafi do banku i będzie jedynie wykorzystany jako argument negocjacyjny. Przedstawienie opinii specjalisty o wartości lokalu może nakłonić sprzedającego do spuszczenia z ceny. Na niższej cenie lokalu oszczędza się też ostatecznie, spłacając kredyt mieszkaniowy. Każda wynegocjowana złotówka, przekłada się na dwa złote kredytu, uwzględniając w tym jego koszty i odsetki. Po trzydziestu latach kwoty te łączą się w dziesiątki tysięcy złotych.

Wynajęcie własnego, profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego przekłada się na same korzyści. Pomimo wkładu własnego, jakim trzeba pokryć sporządzenie operatu szacunkowego, końcowe oszczędności, jakie mogą z tego wyniknąć są nieporównywalne.

Powiązane wpisy

[FM_form id="2"]
Korzystam
Co to znaczy dobra muzyka filmowa? Muzyczne Oscary 2012
Korzystam
Andy Warhol rozmawia ze Stevenem Spielbergiem
Korzystam
Księgarnia polska współcześnie. Jak wygląda, kto w niej kupuje, jaka jest rola małych księgarni w epoce molochów